Aangeven moet, ook als u er niets op betaalt
Als Belgisch rijksinwoner bent u belastbaar op uw wereldwijde inkomen. Een woning in Griekenland hoort daarbij, ook wanneer ze leegstaat, ook wanneer u ze alleen zelf gebruikt, en ook wanneer u er in België uiteindelijk geen euro belasting op betaalt.
De aangifteplicht en de belastingplicht zijn dus twee verschillende dingen. Dat onderscheid verklaart het grootste deel van de verwarring rond buitenlands vastgoed. Niet aangeven omdat u meent dat er toch niets verschuldigd is, is een van de vaakst gemaakte fouten, en het is er een die vermijdbaar is.
Wat er in 2021 veranderde
Tot enkele jaren geleden werd Belgisch vastgoed belast op het kadastraal inkomen, terwijl buitenlands vastgoed werd belast op de werkelijke huurwaarde of de werkelijke huurinkomsten. Dat verschil pakte systematisch nadeliger uit voor wie in het buitenland kocht, en het Europees Hof van Justitie heeft België daar meermaals op veroordeeld.
Sinds de hervorming van 2021 krijgt ook buitenlands onroerend goed een kadastraal inkomen toegekend. De Administratie Opmetingen en Waarderingen, het vroegere Kadaster, stelt dat vast op basis van de gegevens die u zelf aanlevert. Sindsdien worden een woning in Knokke en een woning op Kreta in uw aangifte in beginsel op dezelfde manier behandeld.
Praktisch gevolg: na de aankoop moet u het goed binnen de voorziene termijn spontaan aangeven bij de administratie, zodat er een kadastraal inkomen kan worden vastgesteld. Dat is een aparte stap, los van uw jaarlijkse belastingaangifte, en het is de stap die het vaakst over het hoofd wordt gezien.
Hoe het verdrag met Griekenland uitwerkt
Tussen België en Griekenland bestaat een dubbelbelastingverdrag. Voor inkomsten uit onroerend goed geldt de klassieke regel: het land waar het vastgoed ligt, mag belasten. Griekenland heft dus, en België stelt het inkomen vrij.
Die vrijstelling is echter een vrijstelling met progressievoorbehoud. Het Griekse inkomen wordt niet belast, maar het telt wel mee om te bepalen welk tarief van toepassing is op uw overige Belgische inkomsten. In een progressief stelsel kan dat uw gemiddelde aanslagvoet optrekken.
Het effect is meestal bescheiden, zeker bij een woning die u zelf gebruikt, maar het is niet nul. Wie ervan uitgaat dat een vrijgesteld inkomen betekent dat er niets verandert, kan een onaangename verrassing krijgen, en het verschil is groter naarmate uw overige inkomen dichter bij een tariefgrens ligt.
De Griekse kant loopt gewoon door
Aan Griekse zijde blijft ENFIA, de jaarlijkse onroerendgoedbelasting, verschuldigd. Die wordt niet ingehouden via uw lening en er bestaat geen Belgisch equivalent van een systeem dat belastingen en verzekering samen met de maandlast int. U moet ze zelf opvolgen en betalen.
Verhuurt u de woning, dan wordt het beeld complexer. Griekenland belast de huurinkomsten, Griekenland kent bovendien registratieverplichtingen voor kortetermijnverhuur, en de inkomsten komen daarna nog steeds in uw Belgische aangifte terecht onder hetzelfde regime van vrijstelling met progressievoorbehoud. Wie verhuur overweegt, laat dit best vooraf doorrekenen in plaats van achteraf.
Waarom dit bij de financiering hoort
Dit lijkt een fiscaal onderwerp dat pas na de aankoop speelt. Toch hoort het in uw financieringsplan, om twee redenen.
De eerste is de kaspositie. ENFIA, de aangiftekosten, een eventuele boekhouder en het progressie-effect zijn terugkerende bedragen die naast uw maandlast staan. Een budget dat exact klopt op de dag van de akte, maar geen ruimte laat voor de jaarlijkse verplichtingen, is te krap opgesteld.
De tweede is documentatie. Voor de Griekse kant hebt u een Grieks fiscaal nummer, het AFM, nodig, en meestal ook een Griekse bankrekening. Beide kosten tijd om vanuit België te regelen en beide zijn voorwaarden voor de aankoop zelf, niet alleen voor de belastingaangifte. Vroeg starten voorkomt dat de fiscale administratie de akte vertraagt.
Wat u regelt na de aankoop
- Geef het Griekse goed spontaan aan bij de Administratie Opmetingen en Waarderingen, binnen de termijn.
- Bewaar de aankoopakte en de gegevens die nodig zijn om het kadastraal inkomen vast te stellen.
- Vermeld het goed jaarlijks in uw personenbelasting, ook als er niets te betalen is.
- Reken op vrijstelling met progressievoorbehoud, niet op een neutraal effect.
- Zet ENFIA als terugkerende Griekse kost in uw jaarbudget.
- Vraag uw AFM en Griekse bankrekening vroeg aan.
- Laat verhuurplannen vooraf fiscaal doorrekenen, in beide landen.
Vragen van Belgische eigenaars
Verder lezen
Deze gids is algemene informatie en geen persoonlijk fiscaal, juridisch of financieel advies. Fiscale regels wijzigen en de gevolgen hangen af van uw persoonlijke situatie. Laat uw dossier voorleggen aan een belastingadviseur die met Belgisch en Grieks vastgoed vertrouwd is. Let op, geld lenen kost ook geld.